Quelle est ma capacité d’emprunt en fonction de mon salaire ?

Devenir propriétaire est un objectif majeur pour de nombreuses personnes, mais pour y parvenir, il est essentiel de comprendre combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire. La capacité d’emprunt dépend de plusieurs facteurs, notamment vos revenus, la règle des 33 % d’endettement et les considérations spécifiques aux travailleurs indépendants. Dans cet article, nous allons examiner ces éléments en détail pour vous aider à estimer votre capacité d’emprunt.

La règle des 33 % d’endettement

La règle des 33 % d’endettement est un point de référence couramment utilisé par les banques pour calculer la capacité d’emprunt des individus. Selon cette règle, les banques considèrent 33 % de votre salaire mensuel net imposable comme la mensualité maximale que vous pouvez supporter. Cette mensualité est ensuite projetée sur une période de 25 ans (300 mois), après déduction des intérêts, pour déterminer votre capacité d’emprunt.

Pour obtenir une estimation approximative de votre capacité d’emprunt, vous pouvez simplement multiplier votre salaire net par 85. Cette formule vous donnera une idée générale.

Respect de la règle des 33 % par les banques

En général, les banques respectent strictement la règle des 33 % d’endettement, et il est de plus en plus difficile de dépasser ce seuil équivalent à un tiers de vos revenus nets. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la capacité d’emprunt à 35 % des revenus nets, mais cela inclut également le coût de l’assurance emprunteur. Ainsi, la capacité d’endettement reste souvent proche de 33 % pour les emprunts classiques.

Bien que les règles se soient resserrées ces dernières années, les banques peuvent déroger à cette limite pour 20 % de leur production de crédit. En théorie, elles favorisent les premiers achats, mais en pratique, ce sont souvent les emprunteurs aux revenus les plus élevés qui bénéficient de ces exceptions.

Ces règles strictes visent à garantir la stabilité du système bancaire et à éviter d’accorder des prêts à des personnes qui ne seraient pas en mesure de les rembourser tout en maintenant un niveau de vie décent.

Conditions d’octroi d’un prêt immobilier

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier se sont durcies ces dernières années. En plus de la règle des 33 % d’endettement, les banques exigent généralement un apport initial équivalent à 10 % du prix d’achat du bien. Cette exigence garantit que la revente du bien couvrira intégralement le montant de l’emprunt, car seuls les éléments physiques et tangibles du bien sont financés, à l’exclusion des frais annexes tels que les frais de notaire et de garantie.

Par exemple, si vous achetez un appartement d’une valeur de 330 000 €, les coûts annexes porteront le prix total à environ 360 000 €. La banque vous prêtera uniquement les 330 000 € correspondant à la valeur du bien, ce qui assure que la revente du bien couvrira entièrement le prêt.

Cette sécurité supplémentaire limite la capacité d’emprunt, en particulier pour les jeunes primo-accédants qui voient leur épargne être absorbée par les loyers et qui ont des salaires limités en début de carrière.

Autres critères d’obtention d’un prêt

En plus de la règle des 33 % d’endettement et des exigences en matière d’apport initial, les banques examinent de nombreux autres éléments lorsqu’elles évaluent une demande de prêt immobilier. Parmi ces éléments figurent :

• Âge : Votre âge peut influencer la décision de la banque, car cela peut avoir un impact sur votre capacité à rembourser le prêt.
• Situation professionnelle : Votre emploi et votre stabilité professionnelle sont importants pour les banques. Les emprunteurs en CDI sont généralement considérés comme moins risqués que les travailleurs indépendants ou les CDD.
• Cohérence de votre projet immobilier : Les banques évaluent la cohérence de votre projet d’achat immobilier par rapport à vos revenus et à votre situation personnelle.
• Charges récurrentes : Les banques vérifient si vous avez d’autres charges financières telles que des pensions alimentaires, des prêts à la consommation ou des prêts étudiants.
• Tenue de compte : Une bonne gestion de vos comptes bancaires, sans découverts ni commissions d’interventions, est importante pour les banques.
• Revenus supplémentaires : Les revenus supplémentaires, tels que les revenus locatifs, peuvent également être pris en compte.